Zum 01.05.2013 ist das Gesetz zur energetischen Modernisierung von vermietetem Wohn-raum und über die vereinfachte Durchsetzung von Räumungstiteln, kurz das Mietrechtsänderungsgesetz, in Kraft getreten. Seit Jahrzehnten stärkt der Gesetzgeber wieder einmal die Rechte des Vermieters. Nachfolgend soll ein kurzer Überblick über einige wesentlichen Neuerungen gegeben werden.
Modernisierung
Neu ist, dass Modernisierungsmaßnahmen künftig grundsätzlich vom Mieter zu dulden sind. Konnte sich der Mieter bislang bereits gegen die Modernisierungsmaßnahme als solche wehren, wenn die zu erwartende Mieterhöhung für ihn wirtschaftlich nicht tragbar war, so spielen ab 01.05.2013 derartige wirtschaftliche Härtegründe des Mieters keine Rolle mehr. Wirtschaftliche Härtegründe können nur gegen die Mieterhöhung als solche eingewandt werden, verhindern in Zukunft jedoch nicht mehr die Maßnahme als solche.
Soweit der Vermieter energetische Modernisierungen vornimmt, kann sich der Mieter nach neuem Recht für die Zeit von drei Monaten nicht mehr auf sein Mietminderungsrecht berufen. Eine energetische Modernisierung erfordert die Einsparung von Endenergie, Beispielhaft sei hier die Anbringung einer Wärmedämmung bzw. Austausches eines Fensters genannt – soweit nicht gleichzeitig Instandhaltungen und Instandsetzungen vorgenommen werden.
Kündigung bei Nichtzahlung der Kaution
Von großer Bedeutung wird in der Praxis sicherlich das neu eingeführte Kündigungsrecht bei Nichtzahlung der Kaution sein. Wird ein Mietverhältnis nach dem 01.05.2013 begründet, so kann in Zukunft der Vermieter das Mietverhältnis fristlos kündigen, wenn sich der Mieter mit einer Barkaution, die der zweifachen Kaltmiete entspricht, in Rückstand befindet. Dieses fristlose Kündigungsrecht greift also nur dann ein, wenn der Vermieter mit dem Mieter eine Barkaution vereinbart hat und sich der Mieter mit einer Kaution in Höhe von zwei Kaltmieten in Verzug befindet. Einer Abhilfefrist oder einer Abmahnung bedarf es nicht, d. h. der Vermieter kann bei Eintritt des Verzugs unverzüglich die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses erklären. Nachdem es dem Mieter gemäß § 551 Abs. 2 möglich ist, die Barkaution in drei gleichen monatlichen Teilzahlungen vorzunehmen, besteht das Kündigungsrecht frühestens am dritten Werktag des zweiten Monats nach Mietbeginn.
Beispiel: Mietvertragsabschluss und Mietbeginn 01.05.2013. Eine Barkaution wurde in Höhe von zwei Monatsmieten im Mietvertrag vereinbart. Mieter zahlt bis 05.06.2013 (entspricht dritter Werktag) die Kaution nicht. In diesem Fall kann der Vermieter am 06.06.2013 das Mietverhältnis fristlos gemäß § 569 Abs. 2 a) BGB kündigen.
Aber Vorsicht: Die fristlose Kündigung wird dann unwirksam, wenn der Mieter innerhalb von zwei Monaten nach Rechtshängigkeit der Räumungsklage (= Zustellung der Räumungsklage beim Mieter) die Barkaution vollständig bezahlt, vgl. § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB. In diesem Falle läuft das Mietverhältnis unverändert fort.
Regionale Kappungsgrenze:
Das Mietrechtsänderungsgesetz gestattet den Bundesländern ebenfalls die Absenkung der Kappungsgrenze von 20 % auf 15 % auf einen Zeitraum von fünf Jahren in einer Ge-meinde oder einem Gemeindeteil, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist. Eine derartige Einführung ist derzeit für München beschlossen. Weitere Gemeinden oder Städte sind noch in der Entscheidungsphase.
Zivilprozessuale Änderungen
Das Mietrechtsänderungsgesetzt vereinfacht außerdem die Durchsetzung von Räumungsansprüchen. Das inzwischen in der Rechtsprechung seit Jahren anerkannte „Berliner Modell“ sieht die Möglichkeit des Vermieters vor, eine kostengünstige Räumung herbeizuführen.
Grundsätzlich sah das Gesetz vor, dass der Vermieter den Gerichtsvollzieher mit der Räu-mung des Mietobjekts beauftragt. Die hierfür in der Regel weit 5-Stelligen Kosten musste der Vermieter vorstrecken und blieb leider oftmals auf diesen Kosten sitzen, da beim Mieter nichts mehr zu holen war. Das „Berliner Modell“ gab dem Vermieter eine kosten-günstige Alternative der Räumung an die Hand. Beim „Berliner Modell“ wird der Mieter aus dem Besitz gesetzt und der Gläubiger lediglich in den Besitz eingewiesen. Die Tätigkeit beschränkte sich daher in der Regel darauf, das Schloss auszuwechseln und dem Vermieter die neuen Schlüssel zu übergeben. Eine Räumung durch den Gerichtsvollzieher erfolgte nicht, was erhebliche Kosten einsparte.
Neu im Zuge des Mietrechtsänderungsgesetzes ist, dass der Gerichtsvollzieher bei Räumungen ab dem 01.05.2013 verpflichtet ist, die beweglichen Gegenstände und Sachen des Mieters zu dokumentieren, die er bei der Zwangsräumung im Mietobjekt noch vorfindet. Anschließend wird der Vermieter in den Besitz der Räume eingewiesen (Schlösseraustausch). Der Vermieter muss die beweglichen Sachen, die der Mieter nicht geräumt hat, für einen Monat verwahren. Er kann sie jedoch aus den Räumen wegschaffen, soweit die Gegenstände weiterhin sicher aufbewahrt werden. Dem Mieter wird nach der Zwangsräumung eine Frist von einem Monat eingeräumt, in der er die beweglichen Sachen zurückfordern kann. Nach Ablauf dieser Frist kann der Vermieter die Sachen nach den Vorschriften der Pfandversteigerung verwerten.
Die Räumung von Wohnraum darf künftig auch durch einstweilige Verfügung gegen ei-nen Dritten angeordnet werden, der im Besitz der Mietsache ist, wenn gegen den Mieter ein vollstreckbarer Räumungstitel vorliegt und der Vermieter vom Besitzerwerb des Dritten erst nach dem Schluss der mündlichen Verhandlung Kenntnis erlangt hat. Oftmals erhält der Vermieter erst bei der Zwangsräumung Kenntnis davon, dass die Wohnung z.B. an Dritte, die nicht Mietvertragspartei waren, vermietet oder anderweitig überlassen wurde.
Beispiel: Der Vermieter (V) hat seine Wohnung an den Mieter (M) vermietet. M zahlt die Miete nicht, worauf dem M fristlos gekündigt wird. Das eingeleitete Räumungsverfahren verurteilt den M dazu, die Wohnung zu räumen und an den V herauszugeben. Nach Erlass dieses Urteils vermietet der M (unberechtigterweise) die Wohnung an U als Untermieter weiter.
In diesem Fall war es dem Gerichtsvollzieher bislang nicht möglich, auch gegen diesen Dritten (U) zu vollstrecken, da sich der Räumungstitel nur auf die Mietvertragspartei (M) erstreckt. Folge war bislang, dass ein neues zeitaufwendiges Räumungsverfahren gegen diesen Dritten eingeleitet werden musste.
Hier bringt der im Zuge des Mietrechtsänderungsgesetzes neu eingefügte § 940 a Abs. 2 ZPO für den Vermieter eine erhebliche Erleichterung. Der Gerichtsvollzieher wird die Personalien des U bei der Zwangsräumung festhalten und dem V zur Kenntnis bringen. V kann unverzüglich im Zuge des einstweiligen Verfahrens die Räumung und Herausgabe des Objekts durch U beantragen und daher eine schnelle Räumung des Objektes herbeiführen.
Auch wenn sich das Mietrechtsänderungsgesetz sicherlich in einigen Punkten nicht spürbar zu Gunsten des Vermieters auswirken wird, ist die Kündigungsmöglichkeit bei Nichtzahlung der Kaution sowie die Erleichterungen bei der Modernisierung aus Vermietersicht zu begrüßen.
Für weitere Fragen stehen Ihnen unsere Fachanwälte für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht, Herr Dr. Michael Sommer sowie Herr Peter Schicker gerne zur Verfügung.